Wiele osób posiada dom na sprzedaż, czy zakup każdej nieruchomości jest łatwy? Czy zakup domu z dużą działką jest możliwy? Czy można nabyć dom bez drogi dojazdowej? Czy jeśli dom jest obciążony w dziale III księgi wieczystej można go nabyć? Na wszystkie te pytania postaram się odpowiedzieć w tym artykule.
Kwestie prawne w sprzedaży nieruchomości
Każdy, kto kupuje dom chce kupić go bez wad ukrytych, osób w nim zameldowanych, z uregulowaną kwestią prawną oraz beż żadnych dodatkowych obciążeń. Od czego zacząć?
Pierwszą rzeczą, jaką powinieneś zrobić przy chęci sprzedaży domu to wybranie wypisu z rejestru gruntów i wypisu z kartoteki budynków. W tych dokumentach będą się znajdowały wszystkie niezbędne aspekty prawne, które będziemy musieli zweryfikować.
KROK I – PODSTAWA NABYCIA
Mamy różne możliwości nabycia nieruchomości:
– umowa kupna/sprzedaży
– umowa darowizny
– spadek
– akt własności ziemi
Przy dwóch środkowych, zanim zajmiemy się sprzedażą musimy zgłosić się do urzędu i wybrać dokument od spadku i darowizn. Ten dokument opisuje nam czy podatek od spadków i darowizn jest opłacony bądź czy byliśmy z niego zwolnieni.
KROK II – sprawdzenie wypisu z rejestru gruntów
Sprawdzamy w wypisie z rejestru gruntów czy nie ma na nim błędów, czy numer księgi wieczystej się zgadza, oraz sprawdzamy klasyfikacje gruntów, zgodność treści księgi wieczystej z wypisem z rejestru gruntów oraz czy podstawa nabycia zgadza się z tą zgonie, z którą nabyliśmy nieruchomość.
KROK III – areał działki / wykluczenie pierwokupów
Sprawdzamy, jaki nasza działka ma areał:
– 0/49,99 ara – brak pierwokupu jeżeli działka zabudowana jest budynkiem
– 50/99,99 ara – pierwokup agencji rolnej (najpierw zgłaszamy się do notariusza na akt warunkowy, po decyzji KOWR na akt właściwy)
– 1ha+ – pierwokup agencji rolnej (najpierw zgłaszamy się do KOWR o pierwokup, dopiero później możemy zbyć nieruchomość osobie trzeciej)
Oczywiście istnieją tutaj odstępstwa od pierwokupów, lecz to jest temat na dłuższą lekturę dlatego nie będę opisywał całej drogi prawnej, aby przejść przez takowy zakup, omijając pierwokup.
KROK IV – wypis z kartoteki budynków
Sprawdzamy zgodność wypisu z kartoteki budynków ze stanem faktycznym:
– powierzchnie
– datę odbioru
– datę zakończenia budowy
KROK V – sprawdzenie księgi wieczystej
Sprawdzanie księgi wieczystej wbrew pozorom jest łatwe, lecz gdy zaczynamy napotykać wpisy w dziale III KW, oraz w dziale IV KW to sprawy zaczynają się bardzo komplikować. Jeżeli dział III i IV KW są puste to możemy zacząć myśleć poważnie o sprzedaży.
KROK VI – sprawdzenie mapy ewidencyjnej oraz dojazdu do nieruchomości
Niektórzy notariusze przy sprzedaży domu nie wymagają mapy ewidencyjnej (ponieważ nie wymaga tego ustawa) – czy to jest poprawne podejście? Z racji na wieloletnie doświadczenie mogę śmiało napisać NIE, dlaczego? Dlatego że nie w każdej miejscowości granice nieruchomości zostały uregulowane i w swojej kadencji spotkałem się już, z tym że dom stał w części na działce Zbywcy a w części na działce sąsiada. Sprawdzenie mapy ewidencyjnej jest bardzo ważne dlatego, aby Kupujący w późniejszym etapie nie musiał się sądzić z sąsiadem o przysłowiowy „metr działki”.
Dodatkowym aspektem jest dojazd do nieruchomości. W szczególności na wsiach każda osoba uważa, że dojazd do nieruchomości posiada, ponieważ jeździ się tą drogą od „x” czasu. Jeździć można, lecz czy jest to równoznaczne z uregulowanym dojazdem? Niestety nie, wiele nieruchomości nie ma ustanowionych służebności przejazdu, współwłasności w działkach drogowych, bądź posiadają nieuregulowane „zjazdy” z dróg gminnych czy powiatowych.
Podsumowanie
Więc jak sami sądzicie czy zakup domu to jest rzeczy prosta ? Tak jeżeli powyższe kwestie są w 100% uregulowane to tak, lecz niestety z doświadczenia wiem iż około 80% nieruchomości nie ma powyższych kwestii uregulowanych.
Czy jest złoty sposób, aby sprzedać nieruchomość i nie martwić się powyższymi aspektami?
TAK – oczywiście że jest. Zapraszam do biura nieruchomości Ideal Home Nieruchomości, osobiście jako dyrektor biura z chęcią zajmę się sprzedażą Państwa nieruchomości. Moja rozległa wiedza, oraz wieloletnie doświadczenie pomogą w przebrnięciu skomplikowanej kwestii prawnej, oraz zagwarantują bezproblemowy przebieg transakcji. Jako Pośrednik z bardzo wysokim bilansem sprzedażowym mogę ręczyć iż nie stracicie Państwo na sprzedaży nieruchomości za moim pośrednictwem.
