Podatki towarzyszą nam na każdym kroku — czy to na stacji benzynowej, w sklepie czy przy odbiorze wynagrodzenia. Sprzedaż nieruchomości również wiąże się z obowiązkiem podatkowym. Dowiedz się, jak obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości oraz jakie ulgi i zwolnienia są dostępne. W tym artykule przebrniemy przez zawiłości prawne dotyczące podatku od sprzedaży nieruchomości przez osoby prywatne, które nie prowadzą działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami. Jeśli planujesz sprzedaż nieruchomości i chcesz zrozumieć, jakie obciążenia podatkowe mogą Cię spotkać, ten artykuł jest właśnie dla Ciebie.
Podatek od sprzedaży nieruchomości — na czym polega?
Podatek od sprzedaży nieruchomości to obowiązek finansowy, który powstaje w momencie sprzedaży nieruchomości. Jest on naliczany jedynie w sytuacjach, gdy sprzedaż nieruchomości generuje dochód dla sprzedającego, czyli gdy cena sprzedaży jest wyższa niż cena nabycia.
Jeśli sprzedaż nieruchomości nastąpi w ciągu pięciu lat od momentu jej nabycia lub wybudowania, właściciel zobowiązany jest do zapłacenia 19% podatku dochodowego od uzyskanego zysku. Warto zaznaczyć, że okres pięcioletni liczy się według lat podatkowych, a nie kalendarzowych. Oznacza to, że rozpoczyna się on od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana.
Podatek od sprzedaży nieruchomości po upływie 5 lat
Jeśli sprzedasz nieruchomość po upływie pięciu lat od jej nabycia lub wybudowania, wówczas zostaniesz zwolniony z obowiązku zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości.
W praktyce oznacza to, że jeżeli zakupiłeś nieruchomość w lutym 2016 roku, okres pięcioletni zacznie się liczyć od stycznia 2017 roku, a zatem będziesz mógł sprzedać nieruchomość bez konieczności płacenia podatku po 31 grudnia 2021 roku.
Podatek od sprzedaży nieruchomości ze spadku
Sprzedaż nieruchomości uzyskanej w drodze spadku podlega nieco innym zasadom podatkowym. Załóżmy, że otrzymałeś w spadku nieruchomość, a jej poprzedni właściciel posiadał ją przez okres dłuższy niż 5 lat podatkowych. Jeśli zdecydujesz się na jej sprzedaż po upływie tego okresu, wówczas zostaniesz zwolniony z obowiązku zapłacenia podatku.
W sytuacji, gdy poprzedni właściciel posiadał nieruchomość krócej niż 5 lat podatkowych, a Ty sprzedajesz ją w okresie nieprzekraczającym 5 lat podatkowych od momentu nabycia, wówczas obowiązuje Cię zapłata 19% podatku dochodowego. W takim przypadku Urząd Skarbowy przyjmuje jako Twój koszt nabycia kwotę, którą za nieruchomość zapłacił poprzedni właściciel nieruchomości.
Załóżmy, że Pan Kowalski dostał w spadku nieruchomość po babci, która 10 lat temu kupiła mieszkanie za 100 tys. zł. Pan Kowalski sprzedał nieruchomość za 250 tys. zł. W tym przypadku od podstawy opodatkowania (250 tys. zł) nie możemy odliczyć kosztów związanych z remontem itp.
Zatem:
250 000 – 100 000 = 150 000 — podstawa opodatkowania
150 000 x 19% = 28 500 zł
28 500 zł — podatek od sprzedaży nieruchomości
Jak obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości?
Oto kroki, które należy podjąć, aby obliczyć wysokość podatku od sprzedaży nieruchomości.
- Określenie przychodu
Przychód ze sprzedaży nieruchomości to inaczej cena określona w umowie z kupującym. Jeśli jednak cena ta znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości bez uzasadnionej przyczyny, urząd skarbowy może określić przychód, uwzględniając wartość rynkową.
- Określenie kosztów uzyskania przychodów
Do kosztów uzyskania przychodów zalicza się udokumentowane wydatki, które poniosłeś na nabycie lub wybudowanie nieruchomości. Są to np. opłaty notarialne, koszty pośrednictwa oraz koszty związane z prawem wieczystego użytkowania gruntu.
- Uwzględnienie odpisów amortyzacyjnych
Jeśli dokonano odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości, kwoty te należy dodać do różnicy między przychodem a kosztami uzyskania przychodów.
- Obliczenie dochodu
Dochód = (Przychód − Koszty Uzyskania Przychodów) + Odpisy Amortyzacyjne
- Obliczenie wysokości podatku od sprzedaży nieruchomości
Podatek = 0,19 x Dochód
- Sprawdzenie ewentualnych zwolnień podatkowych
Warto sprawdzić, czy kwalifikujesz się do zwolnień podatkowych, np. czy sprzedaż nieruchomości nastąpiła po upływie pięciu lat od jej nabycia lub wybudowania.
Jak ominąć podatek od sprzedaży nieruchomości?
Zastanawiasz się, jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości? Poznaj 3 sposoby, aby ominąć podatek.
Sposób 1. Sprzedaj nieruchomość po 5 latach podatkowych
Tak jak pisaliśmy, sprzedaż nieruchomości jest zwolniona z opodatkowania, jeżeli odbywa się po upływie 5 lat podatkowych od daty nabycia lub wybudowania nieruchomości. Pamiętaj, że okres ten liczy się w latach podatkowych, a nie kalendarzowych.
Sposób 2. Odejmij koszty uzyskania przychodu
Jeśli zależy Ci na szybkiej sprzedaży nieruchomości i nie chcesz czekać pięciu lat, wykorzystaj możliwość zmniejszenia podstawy opodatkowania poprzez odjęcie kosztów uzyskania przychodów. Ważne jest, aby wszystkie koszty były odpowiednio udokumentowane, np. przez faktury w przypadku budowy nieruchomości. Dzięki zmniejszeniu podstawy opodatkowania obniżysz kwotę podatku od sprzedaży nieruchomości. Zabieg ten nie jest możliwy w przypadku nieruchomości nabytych drogą spadku lub darowizny.
Sposób 3. Skorzystaj z ulgi mieszkaniowej
Ulga mieszkaniowa to sposób na zmniejszenie lub całkowite zredukowanie podatku od sprzedaży nieruchomości. Aby z niej skorzystać, dochód ze sprzedaży musi zostać przeznaczony na cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od początku roku następującego po dacie transakcji. Do celów mieszkaniowych zalicza się m.in. zakup nowego mieszkania, domu lub działki pod budowę, spłatę kredytu hipotecznego lub rozbudowę obecnego domu.
Jeśli nie wszystkie środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe, możliwe jest skorzystanie z częściowego zwolnienia z podatku. Wówczas wydane na cele mieszkaniowe środki zostaną zwolnione z podatku, a pozostała część dochodu zostanie opodatkowana według standardowej stawki 19%.
Podsumowanie
Artykuł omawia różne aspekty podatkowe, z jakimi mogą się zetknąć osoby prywatne przy sprzedaży nieruchomości. Przedstawione przepisy dotyczą wyłącznie osób nieprowadzących działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami. Znajdziesz tu informacje na temat obliczania podatku od sprzedaży, możliwych ulg i zwolnień, a także praktyczne wskazówki dotyczące omijania obciążeń podatkowych w legalny sposób. Ważne jest, aby zrozumieć swoje obowiązki podatkowe i skorzystać z dostępnych ulg, aby zminimalizować ewentualne obciążenia finansowe.
Jeśli temat podatku od sprzedaży nieruchomości wydaje się skomplikowany lub potrzebujesz dodatkowej pomocy, zachęcamy skontaktować się z naszym specjalistą, który dostarczy indywidualnych porad i wyjaśnień zgodnie z Twoją sytuacją finansową i prawem podatkowym.