Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu, ale również ogromne wyzwanie finansowe. Cena nieruchomości to jedno, ale czy jesteś w pełni świadom dodatkowych kosztów, które będziesz musiał ponieść? Opłaty notarialne, podatki, czy koszty zaciągnięcia kredytu hipotecznego — poznaj kluczowe koszty zakupu mieszkania. Z tego artykułu dowiedz się także, jakie są średnie ceny za metr kwadratowy na Podkarpaciu, a także jakie zmiany przyniesie rok 2024 w kontekście PCC.
Koszty zakupu mieszkania — cena nieruchomości
Cena mieszkania to podstawowy, ale nie jedyny koszt, jaki poniesiesz. Wybierając swoje przyszłe cztery kąty, zetkniesz się z mnogością czynników, które mają bezpośredni wpływ na ostateczną cenę mieszkania. Kluczowe z nich to lokalizacja, metraż, standard wykończenia oraz fakt, czy nieruchomość jest nowa, czy z rynku wtórnego.
Średnia cena za metr kwadratowy mieszkania w województwie podkarpackim — rynek pierwotny
W październiku 2023 r. średnia cena za metr kwadratowy mieszkania na rynku pierwotnym w Rzeszowie osiągnęła wartość 8 135 zł. Przeciętna powierzchnia mieszkań w tej lokalizacji wynosi 60 m2, co w przypadku zakupu daje wydatek rzędu 410 787 zł.
Średnia cena za metr kwadratowy mieszkania w województwie podkarpackim — rynek wtórny
W tym samym okresie cena za metr kwadratowy mieszkania na rynku wtórnym kształtowała się na poziomie 7 789 zł. Biorąc pod uwagę, że średnia powierzchnia mieszkań z drugiej ręki w tej lokalizacji wynosi 62 m2, średni koszt zakupu mieszkania to 465 059 zł.
Koszty zakupu mieszkania — opłaty notarialne
Oprócz ceny nieruchomości, zakup mieszkania wiąże się z dodatkowymi opłatami, które warto mieć na uwadze. Kluczowym elementem jest umowa kupna-sprzedaży, która musi być sporządzona przez notariusza, aby nabrała mocy prawnej. Wysokość taksy notarialnej jest ściśle powiązana z wartością nieruchomości. Chociaż przepisy określają górne limity taksy notarialnej, konkretne stawki są ustalane indywidualnie przez każdą kancelarię notarialną. W miarę wzrostu wartości nieruchomości rośnie także maksymalne wynagrodzenie notariusza.
| Wartość nieruchomości | Maksymalna taksa notarialna |
| do 3 tys. zł | 100 zł |
| 3-10 tys. zł | 100 zł + 3% nadwyżki powyżej 3 tys. zł |
| 10-30 tys. zł | 310 zł + 2% nadwyżki powyżej 10 tys. zł |
| 30-60 tys. zł | 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 tys. zł |
| 60 tys. – 1 mln zł | 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tys. zł |
| 1-2 mln zł | 4770 zł + + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 mln zł |
| powyżej 2 mln zł | 6770 zł + + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 milionów zł, ale nie więcej niż 10 tys. zł |
Nie można przeoczyć także innych kosztów, takich jak opłata za odpis aktu notarialnego, która wynosi kilka złotych za każdą stronę, czy opłaty związane z księgą wieczystą. Wpis do księgi wynosi 200 zł, a za samo założenie trzeba zapłacić około 100 zł.
Warto pamiętać, że rzeczywiste koszty notarialne mogą różnić się w zależności od regionu kraju lub konkretnego miasta, z tendencją do wyższych stawek w większych aglomeracjach. Najistotniejszym czynnikiem wpływającym na koszty notarialne jest wartość nieruchomości.
Koszty zakupu mieszkania — podatki
Podatki to istotny element kosztów związanych z zakupem nieruchomości. Podatkami, z jakimi spotkasz się w tym procesie, jest podatek VAT oraz podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC).
Podatek VAT
Przy zakupie mieszkania od dewelopera do ceny nieruchomości automatycznie wliczony jest podatek VAT. Opłacamy go poprzez przelanie środków na konto dewelopera w momencie zakupu mieszkania. Podstawowa stawka VAT wynosi 8% i jest to koszt już zawarty w cenie nieruchomości. Sytuacja wygląda inaczej w przypadku tzw. mikroapartamentów o powierzchni użytkowej poniżej 25 mkw, które prawnie traktowane są jako lokale użytkowe, a nie mieszkania. Dla mikroapartamentów obowiązuje wyższa stawka VAT wynosząca 23%.
Podatek PCC i zmiany w 2024 r.
Kupując mieszkanie z rynku wtórnego, nie musisz martwić się o VAT. Zamiast tego spoczywa na Tobie obowiązek opłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Tradycyjnie, stawka PCC wynosiła 2%. Jednak od 2023 roku wprowadzono nowe regulacje, a planowane zmiany na rok 2024 przynoszą dodatkowe zmiany.
Od 31 sierpnia 2023 roku obowiązuje nowe zwolnienie przedmiotowe od PCC. Osoby, które nabywają swoje pierwsze mieszkanie lub dom jednorodzinny z rynku wtórnego, są zwolnione z zapłaty 2% podatku od wartości nieruchomości. Zwolnienie dotyczy osób fizycznych, które do dnia zakupu nieruchomości nie posiadały prawa własności do żadnej nieruchomości. Wyjątkiem są nieruchomości nabyte w drodze dziedziczenia, do których prawa własności nie przekraczają 50%.
Z początkiem 2024 roku wejdą w życie kolejne zmiany. Osoby, które nabędą szóstą lub kolejną nieruchomość, będą musiały zapłacić podwyższoną stawkę PCC, która wyniesie 6%. Aby uniknąć zapłaty podwyższonej stawki PCC, zaleca się zawarcie umowy kupna-sprzedaży przed 1 stycznia 2024 roku.
Koszty zakupu mieszkania — koszty związane z kredytem hipotecznym
Zakup mieszkania często wiąże się z koniecznością zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Aby złożyć wniosek kredytowy, konieczne jest zgromadzenie odpowiedniej dokumentacji. Choć większość z nich można pozyskać bezpłatnie, niektóre mogą generować dodatkowe koszty.
Dokumenty, które uzyskasz bezpłatnie:
- zaświadczenie o zatrudnieniu i dochodach,
- deklaracje podatkowe z ostatnich dwóch lat potwierdzone przez Urząd Skarbowy,
- w przypadku przedsiębiorców, zaświadczenie o niezaleganiu z opłacaniem składek w ZUS.
Dokumenty odpłatne:
- odpis z księgi wieczystej nieruchomości — 20-60 zł
- w przypadku przedsiębiorców, zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o niezaleganiu z podatkami — 21 zł.
Koszty zaciągnięcia kredytu hipotecznego
Koszty związane z kredytem hipotecznym głównie zależą od polityki banku. Niektóre instytucje mogą oferować ulgi, np. zwolnienie z prowizji za udzielenie pożyczki. Kluczowe wskaźniki, na które warto zwrócić uwagę przy analizie oferty kredytowej, to RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) oraz Całkowity Koszt Kredytu.
Dodatkowe koszty związane z kredytem hipotecznym obejmują:
- opłaty bankowe,
- polisa mieszkaniowa,
- prowizje za udzielenie kredytu, które w zależności od wysokości kredytu mogą sięgać nawet kilku tysięcy złotych,
- koszty wyceny nieruchomości,
- opłaty przygotowawcze.
Banki często proponują kredyt hipoteczny w zestawie z dodatkowymi produktami, takimi jak rachunki bankowe czy ubezpieczenia. W takiej sytuacji kluczowe jest zrozumienie wszelkich dodatkowych warunków. Przykładowo, bank może oczekiwać realizacji pewnej liczby transakcji bezgotówkowych miesięcznie. Niezaspokojenie tych wymagań może prowadzić do dodatkowych opłat. Dlatego zawsze należy dokładnie przejrzeć warunki oferty kredytowej, aby uniknąć niespodziewanych opłat i upewnić się, że propozycja jest atrakcyjna.
Podsumowanie
Zakup mieszkania to wydatek obejmujący znacznie więcej niż pokrycie ceny nieruchomości. Generuje ono szereg dodatkowych kosztów, takich jak podatki, opłaty notarialne czy opłaty związane z kredytem hipotecznym. Jeśli samodzielne przejście przez ten proces jest dla Ciebie zbyt skomplikowane lub po prostu nie masz na to czasu, wsparcie doświadczonego pośrednika może być bezcenne. W Ideal Home zapewniamy wsparcie na każdym etapie Twojej drogi — począwszy od znalezienia wymarzonego lokum, przez pomoc w rozwiązaniu kwestii opłat, aż po chwilę, gdy klucze do Twojego nowego domu znajdą się w Twoich rękach.
