fbpx Skip to main content

W świecie budownictwa i nieruchomości wyróżnia się trzy pojęcia związane z metrażem: powierzchnię użytkową, powierzchnię całkowitą oraz powierzchnię zabudowy. Jakie są między nimi różnice? Jak poprawnie je zmierzyć? Na te pytania odpowiemy w niniejszym artykule.

Powierzchnia użytkowa definicja

Powierzchnia użytkowa definiuje obszar dostępny dla użytkowników i przeznaczony do stałego korzystania, niezależnie od tego, czy służy celom mieszkalnym, biurowym, czy usługowym. Obejmuje ona wszystkie pomieszczenia w budynku przeznaczone do stałego przebywania ludzi – od pokojów, przez kuchnie i łazienki, aż po korytarze. Zalicza się do niej również takie przestrzenie jak pomieszczenia gospodarcze czy pralnie. Kluczowe jest, że nie uwzględnia ona powierzchni ścian, słupów czy innych elementów konstrukcyjnych budynku. W praktyce, mierząc powierzchnię użytkową, kieruje się faktyczną powierzchnią podłóg wewnątrz określonych pomieszczeń.

Dokładniej, powierzchnię użytkową budynku lub jego części stanowi powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach. Są jednak pewne wyjątki. Powierzchnia klatek schodowych oraz specyficznych pomieszczeń gospodarczych, takich jak kotłownia, nie wlicza się do tej kategorii. Jeśli chodzi o poddasza użytkowe, uwzględnia się je w powierzchni użytkowej, lecz z pewnymi zastrzeżeniami. Jeżeli ich wysokość nie przekracza 1,4 m, taką powierzchnię należy pominąć. W sytuacji, gdy wysokość pomieszczenia oscyluje między 1,4 m a 2,2 m, zalicza się ją do powierzchni użytkowej, ale jedynie w 50% jej wartości.

Powierzchnia całkowita definicja

Powierzchnia całkowita to suma wszystkich powierzchni poziomych, mierzonych na wysokości podłogi każdej kondygnacji, włącznie z powierzchniami ścian wewnętrznych i przegród. W skład tej powierzchni wchodzą pomieszczenia, które są dostępne dla użytkowników (czyli powierzchnia użytkowa) oraz elementy, takie jak klatki schodowe, korytarze techniczne, pomieszczenia techniczne, a także balkony, tarasy i loggie.

W odróżnieniu od powierzchni użytkowej powierzchnia całkowita uwzględnia również obszary, które nie służą bezpośrednio mieszkalnictwu czy prowadzeniu działalności, ale są nieodłącznym elementem budynku. Znając wartość powierzchni całkowitej, można lepiej zrozumieć ogólną wielkość i strukturę nieruchomości, co jest szczególnie ważne dla inwestorów, architektów oraz osób zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami.

Powierzchnia zabudowy definicja

Powierzchnia zabudowy to obszar gruntu, na którym bezpośrednio opiera się budynek, uwzględniając wszystkie jego elementy wystające poza obrys podstawowy, takie jak np. balkony, gzymsy, kolumny czy daszki. Jest to, zatem rzut pionowy budynku na poziom terenu. Powierzchnia zabudowy jest jednym z kluczowych wskaźników przy określaniu intensywności zabudowy działki oraz przy planowaniu zagospodarowania przestrzennego. 

Na podstawie powierzchni zabudowy określa się m.in. dopuszczalne procentowe wykorzystanie działki pod zabudowę. W praktyce oznacza to, jak duża część działki może zostać „zajęta” przez budynek. Powierzchnia zabudowy jest istotna zarówno dla projektantów, inwestorów, jak i urzędników zajmujących się wydawaniem decyzji o warunkach zabudowy czy pozwoleniach na budowę, umożliwiając właściwe planowanie i zarządzanie przestrzenią miejską.

Normy prawne określające powierzchnie nieruchomości

W Polsce definicje dotyczące powierzchni nieruchomości bazują na ustawodawstwie. Kluczowy dokument w tym zakresie to ustawa o gospodarce nieruchomościami, która zawiera wyjaśnienia podstawowych pojęć, takich jak powierzchnia użytkowa, całkowita czy zabudowy.

Wśród norm określających powierzchnie nieruchomości warto wymienić:

  • ustawę o podatkach i opłatach lokalnych,
  • ustawę o podatku od spadków i darowizn,
  • ustawę o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy.

Warto podkreślić, że definicje powierzchni użytkowej w wymienionych ustawach nie zawsze są konsekwentne. Szczegółowe metody jej określania zawarte są również w Polskich Normach, które mogą różnić się między sobą w swoich zaleceniach.

Przy zawieraniu transakcji nieruchomościami ważne są przepisy Kodeksu cywilnego, które określają, jakie informacje o powierzchni powinny być uwzględnione w umowach sprzedaży czy najmu. W praktyce znajomość obowiązujących aktów prawnych jest kluczowa dla każdego uczestnika rynku nieruchomości. Umożliwia ona unikanie niejasności i konfliktów, co przekłada się na przejrzystość i pewność zawieranych transakcji.

Jak zmierzyć powierzchnię użytkową budynku mieszkalnego?

Jak już dowiedzieliśmy się z powyższej informacji, powierzchnię pomieszczeń na poddaszu wyznaczamy uwzględniając wysokość skosu. Gdy mamy już obliczone powierzchnie na poddaszu, możemy zająć się parterem budynku mieszkalnego. Powierzchnię mierzymy wewnątrz pomieszczeń, omijając przy tym elementy takie jak szyby kominowe, wentylacyjne czy też pomieszczenia techniczne takie jak kotłownie.

Jednakże przy określaniu powierzchni użytkowej nieruchomości na potrzeby operatu szacunkowego dla banku, mogą wystąpić znaczące różnice. Dlaczego tak się dzieje? Ponieważ różne banki stosują odmienne kryteria przy wyliczaniu powierzchni użytkowej. Na przykład, jeden bank może uwzględniać garaż w powierzchni użytkowej, podczas gdy inny nie. Podobnie jest z pomieszczeniami takimi jak pralnia z piecem gazowym — w jednym banku zostanie ona wliczona do powierzchni użytkowej, w innym nie. Dlatego, planując uzyskać kredyt hipoteczny, warto dokładnie zorientować się w kryteriach danego banku dotyczących wyliczania powierzchni użytkowej i przekazać te informacje rzeczoznawcy.

Powierzchnia użytkowa a zakup mieszkania u dewelopera?

W Ideal Home zawsze doradzamy naszym klientom, aby sprawdzili powierzchnię kupowanego przez nich mieszkania. Można pomyśleć, że sposób mierzenia powierzchni przez dewelopera i przez nas jest identyczny, ale to błędne założenie.

W rzeczywistości istnieją dwie normy określające pomiar powierzchni nieruchomości. Pierwsza z nich zakłada mierzenie powierzchni w pomieszczeniu na wysokości 1 metra w stanie surowym (czyli przed nałożeniem tynku na ściany), nie uwzględniając przy tym balkonu. Druga natomiast pozwala na mierzenie całej powierzchni użytkowej na poziomie podłogi, z uwzględnieniem wykończonych ścian oraz dodatkowych powierzchni zewnętrznych, takich jak loggia czy balkon. Oczywiście, różnice w pomiarach mogą prowadzić do znaczących różnic w cenie, zwłaszcza gdy każdy metr kwadratowy ma ogromne znaczenie.

Używając pierwszej normy, zakupiony lokal nie uwzględnia ścianek działowych, które po zainstalowaniu także redukują dostępną przestrzeń. Dlatego tak ważne jest, aby w umowie z deweloperem dokładnie określić, jaką metodą zmierzono powierzchnię mieszkania.

Podsumowanie

Określenie dokładnej powierzchni użytkowej może okazać się bardziej skomplikowane, niż mogłoby się to wydawać na pierwszy rzut oka. Brakuje spójnych przepisów i jednolitych wytycznych. Dostępne definicje w aktach prawnych często się różnią, a metody pomiaru w poszczególnych normach nie zawsze są takie same.

Zapraszamy do kontaktu w celu poprawnego pomiaru nieruchomości do jej sprzedaży. Nasi specjaliści chętnie pomogą Państwu przy sprzedaży oraz zakupie swojego wymarzonego mieszkania.

Jakub Świder

Jakub Świder

Pełen optymizmu i energii miłośnik sportów siłowych. Ze sprzedażą związany od początku swojej kariery zawodowej. Pasjonat rynku nieruchomości z dużym doświadczeniem w branży. Komunikatywność oraz wytrwałość pozwalają mu osiągnąć postawione sobie cele oraz nawiązywać nowe znajomości. Stale poszerza swoje horyzonty i doskonali umiejętności sprzedażowe, dlatego też w minionym czasie wyróżnił się jako lider sprzedaży w branży nieruchomości. Każde spotkanie i kontakt z klientem traktuje indywidualnie. Potrafi doskonale słuchać i rozumie potrzeby swoich kontrahentów co pozwala mu w pełni zrealizować ich oczekiwania.

Skontaktuj się z nami!