AktualnościBlogNieruchomości

Zadatek, a zaliczka – czym to się tak naprawdę różni?

Autor: Data: 11 grudnia 2019

Czym różni się zadatek od zaliczki? To pytanie bardzo często pada z ust moich klientów. Dziś postanowiłem przybliżyć Ci nieco bardziej ten temat. Zapraszam do lektury.

Zadatek to w prostym tłumaczeniu zabezpieczenie obydwu stron transakcji (kupującą i sprzedającą) podczas obrotu nieruchomościami.

Pojęcie zadatku ściśle określone jest przez art. 394 Kodeksu Cywilnego §1:

W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Zadatek to sankcja

Zadatek został skonstruowany po to, aby chronić interesy strony sprzedającej i kupującej nieruchomość. Pełni on funkcję sankcji w przypadku gdyby jedna ze stron nie wywiązała się z umowy przedwstępnej lub uchylała się od podpisania końcowej umowy przyrzeczonej, czyli aktu notarialnego.

Ja przyjmuję zasadę, że wysokość zadatku podczas podpisywania umowy przedwstępnej nie może być mniejsza niż 10% wartości nieruchomości. Jeżeli dojdzie do ostatecznej sprzedaży nieruchomości tj. podpisania aktu notarialnego to wtedy kwota zadatku zaliczana jest na poczet zakupu nieruchomości.

Wpłata 10% jest to bardzo dobra opcja, ponieważ najczęściej sporządzamy umowę przedwstępną w momencie, gdy klient kupujący będzie finansował nieruchomość za pomocą kredytu. Większość banków bowiem wymaga od klienta co najmniej 10% wkładu własnego więc kwota zadatku zaliczana jest na poczet wkładu własnego do kredytu.

Jak określić wysokość zadatku?

Kwota zadatku ustalana jest bardzo indywidualnie. Zależy od niej bardzo wiele czynników. Jeżeli jesteś klientem kupującym to pomyśl czy po wpłaceniu takiej kwoty klient sprzedający powstrzyma się od oferowania swojej nieruchomości innym klientom? Zobrazuję Ci to na prostym przykładzie:

Pan Jacek chce kupić dom i będzie go finansował za pomocą kredytu. Oglądnął nieruchomość Pana Marka, której cena ofertowa wyniosła 370 tys zł. Pan Jacek jako, że z zawodu jest handlowcem twardo ruszył do negocjacji. Udało mu się wynegocjować cenę 330 tys zł. Panowie spisali umowę przedwstępną zakupu nieruchomości i kupujący wpłacił 10 tys zł w postaci zadatku.

Po kilku dniach do Pana Marka zadzwonił klient (nazwijmy go Tomasz), który oglądał kiedyś nieruchomość i zaproponował mu cenę 365 tys złotych. Pan Marek szybko przeanalizował, że jeśli zerwie umowę z Panem Jackiem i odda mu dwukrotność zadatku, czyli 20 tys złotych to sprzedając swoją nieruchomość Panu Tomaszowi zarobi 15 tys więcej.

Aby uniknąć takiej sytuacji jak ta przedstawiona wyżej Pan Jacek musiałby wpłacić co najmniej 30 tys zł, aby Panu Markowi nie opłacało się zrywać z nim umowy.

Zatem zastanów się ile musisz zaoferować sprzedawcy, aby nie opłacało mu się szukać kolejnego klienta.

Analogicznie ma się sytuacja w przypadku, gdy jesteś klientem sprzedającym. Odpowiedz sobie na pytanie czy kwota zadatku, którą ustalicie spowoduje, że klientowi kupującemu nie będzie opłacało się szukać innej nieruchomości? I czy, aby na pewno zobliguje go do szybkiego załatwienia sprawy np. z kredytem.

Czy mogę liczyć na zwrot zadatku?

Niestety, jeżeli któraś ze stron nie dotrzyma warunków umowy zadatku nie da się odzyskać. Ale są od tego wyjątki, o których mówi art. 394 Kodeksu Cywilnego §2 i §3.

Przykłady:

  • Jeżeli zaliczenie zadatku na poczet ceny nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
  • Gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej (aktu notarialnego), a wina za zaistniałą sytuację nie leży po żadnej ze stron (np. wypadek, śmierć, siła wyższa) lub ponoszą winę obie strony, zadatek ulega zwrotowi.
  • Jeżeli klient kupujący nie otrzyma kredytu, ale to już jest kwestia umowna, jeśli się sprzedający zgodzi.

Zaliczka

Wyjaśniłem Ci już na czym polega forma zadatku, ale czym tak naprawdę różni się jedno od drugiego? Otóż zaliczka to forma wpłaty określonej kwoty, która po niedotrzymaniu warunków umowy przez jedną ze stron jest zwracana bez żadnych konsekwencji, czyli krótko mówiąc, jeśli klient sprzedający wycofa się z transakcji musi Ci oddać pieniądze, a jeśli Ty jako klient kupujący wycofasz się klient sprzedający również musi oddać Ci pieniądze.