Podatki. Mówi się, że w życiu pewnie są tylko dwie rzeczy – śmierć i podatki. Podatki płacimy na każdym kroku, czy to w sklepie, stacji benzynowej czy wtedy gdy otrzymujemy wynagrodzenie za wykonaną pracę. Podatek należy się Państwu również wtedy gdy sprzedajesz swoją nieruchomość.

Po pięciu latach już nie musisz nic płacić

Każdy właściciel nieruchomości, który z różnych powodów sprzeda swoją nieruchomość musi zapłacić 19% podatku dochodowego, jeśli posiada nieruchomość krócej niż 5 lat, ale uwaga – liczą się tutaj lata podatkowe , a nie kalendarzowe. Ale jak to policzyć? Zobrazujmy to na prostym przykładzie.

Pan Kowalski kupił swoje wymarzone mieszkanie w Warszawie w połowie lipca 2010 roku. Niestety życie płata róże figle więc i jego zmusiło do tego, aby w lipcu 2015 roku sprzedać mieszkanie i przeprowadzić się do Rzeszowa. Pan Kowalski wystawił mieszkanie na sprzedaż i bum, 2 dni później znalazł się klient gotówkowy.

Sprzedający kiedyś gdzieś tam usłyszał, że jeśli 5 lat nieruchomość jest w jego posiadaniu to 19% podatku nie należy się Państwu. Niestety, za kilka miesięcy dostał wezwanie z Urzędu Skarbowego o zapłacenie podatku od sprzedaży mieszkania. Dlaczego? Ponieważ rok podatkowy liczony jest od dnia 1 stycznia następnego roku, czyli Kowalski nie zapłaciłby podatku gdyby sprzedał nieruchomość 1 stycznia 2016 roku (a właściwie podpisał umowę końcową, czyli akt notarialny).

Nieruchomość mam krócej niż 5 lat. Jak obliczyć ile muszę zapłacić?

Często klienci, którzy swoją nieruchomość posiadają krócej niż 5 lat i decydują się ją sprzedać pytają mnie jak właściwie obliczyć ten podatek, który należny jest Państwu. Posłużmy się tutaj znów przykładem Pana Kowalskiego – bohatera naszej dzisiejszej opowieści.

Jak już wcześniej wspomniałem Pan Kowalski kupił swoją nieruchomość w połowie lipca 2010 roku. Zapłacił za nią wtedy 200 tys polskich złotych. Kowalski kupił ją, dzięki poznanemu wcześniej pośrednikowi, który za swoje usługi wystawił mu fakturę w wysokości 3 tys złotych. Mieszkanie pochodziło również z rynku wtórnego, a więc u notariusza należało zapłacić również 2% podatku od czynności cywilno-prawnych (PCC) oraz taxe notarialną w wys 3 tys złotych. W 2012 roku został przeprowadzony remont łazienki za kwotę 20 tys złotych oraz remont kuchni obejmujący wymianę mebli w zabudowie kuchennej, sprzętu AGD itp za kwotę 10 tys zł.

Pan Kowalski 5 lat później wystawił swoje mieszkanie w Warszawie na sprzedaż za 260 tys zł. Po negocjacjach klienta kupującego ostatecznie sprzedał ją za 250 tys zł. Z racji tego, że ustawa o podatku dochodowym mówi, że w całkowitą cenę nieruchomości wchodzi również wyposażenie nieruchome to możemy uwzględnić remont łazienki (bo przecież płytek skuwać nie będziemy), ale niestety pomimo tego, że meble w kuchni są w tzw zabudowie to według ustawy nie możemy ich wliczać w koszt. Dodatkowo do ceny możemy doliczyć również koszty związane z nabyciem nieruchomości, czyli np. koszt notariusza, podatek PCC, pośrednik itp. Teraz trochę matematyki z podstawówki.

Najpierw wypiszmy dane:

200 tys zł – cena zakupu mieszkania

10 tys zł – koszty związane z nabyciem mieszkania (pośrednik, PCC, notariusz)

20 tys zł – koszty związane z remontem łazienki

250 tys zł – koszt zbycia nieruchomości

Policzmy zatem podatek 19%

200 000 + 10 000 + 20 000 = 230 000 zł
250 000 – 230 000 = 20 000 zł
20 000 x 19% = 3 800 zł
3 800 zł – podatek należny państwu 

A co w przypadku gdy dostanę nieruchomość w spadku?

W przypadku otrzymania nieruchomości w spadku po rodzicach, dziadkach itd obowiązują nieco inne zasady dotyczące należnego podatku dla Państwa. Jeśli dostałeś bądź dostałaś nieruchomość w spadku i ta osoba od której otrzymałeś/aś nieruchomość miała ją w swoim posiadaniu dłużej niż 5 lat (podatkowych) i Ty sprzedajesz to powyżej 5 lat podatkowych to jesteś zwolniony z podatku.

Jeśli jednak osoba, od której otrzymałeś/aś nieruchomość miała ją w swoim posiadaniu krócej niż 5 lat (podatkowych) to podatek 19% musisz odprowadzić, jeśli Ty również sprzedajesz nieruchomość poniżej 5 lat podatkowych. W takim przypadku Urząd Skarbowy bierze jako Twój koszt nabycia koszt, który za nieruchomość zapłaciła osoba, od której dostałeś/aś w spadku.

Załóżmy, że Pan Kowalski dostał w spadku nieruchomość po babci, która 10 lat temu kupiła mieszkanie za 100 tys. Nie możemy tutaj również doliczyć kosztów związanych z remontem itp. Zatem:

250 000 – 100 000 = 150 000 
150 000 x 19% = 28 500 zł 
28 500 zł – podatek należy państwu 

Nie mogę czekać na sprzedaż mieszkania!

W przypadku gdy nie możesz czekać na sprzedaż nieruchomości lub gdy ją sprzedałeś/aś to również masz możliwość ominięcia płacenia podatku. Aby tego dokonać wystarczy skorzystać z ulgi na własne cele mieszkaniowe.

Pieniądze uzyskane ze sprzedaży mieszkania każdy z nas może zainwestować na własne cele mieszkaniowe, czyli np: wydatki na kupno domu, wydatki na nabycie spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, wydatki na zakup działki pod budowę domu czy wydatki na zakup mieszkania (własnościowego).

Jeżeli sprzedajesz swoje mieszkanie i planujesz zakup kolejnego to musisz poinformować w swoim zeznaniu podatkowym Urząd Skarbowy o zamiarze skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Na wydanie środków uzyskanych ze sprzedaży swojego mieszkania każdy z nas ma 3 lata i tutaj znów liczą się lata podatkowe, a nie kalendarzowe.

Należy zwrócić tutaj również uwagę na fakt, że trzeba wydać całą uzyskaną kwotę, aby nie zapłacić podatku. Jeśli tylko część kwoty zostanie wydana na cele mieszkaniowe, to od pozostałej kwoty trzeba będzie odprowadzić podatek wraz z odsetkami. Analogicznie jeśli sprzedający pomimo wyrażenia chęci zakupu mieszkania, domu, działki czy remontu nie wyda całej kwoty to będzie musiał odprowadzić podatek wraz z odsetkami.

Ustawowe odsetki skarbowe na 2019 rok ustalone są na poziomie około 7%, dlatego warto się dobrze zastanowić, czy faktycznie jesteśmy w stanie wykorzystać środki w wymaganym terminie.

Zobrazujmy to na przykładzie Pana Kowalskiego.

Pan Kowalski sprzedał mieszkanie w Warszawie i ma do zapłaty 3800 zł podatku dochodowego. W swojej deklaracji podatkowej zeznał, że w ciągu 2 lat kupi mieszkanie w Rzeszowie i wykorzysta całą kwotę. Niestety plany potoczyły się nico inaczej i nie kupił mieszkania. Pan Kowalski zapomniał również o tym, że w ciągu 2 lat musi oddać należną kwotę do Urzędu i przypomniał sobie o tym 5 lat (podatkowych) później. Okazało się, że zamiast 3800 zł musi oddać prawie 5000 złotych.

Warto również dodać, że za sprzedaż mieszkania załóżmy w 2018 roku każdy musi złożyć PIT39 do 30 kwietnia 2019 roku. W tej właśnie deklaracji należy wykazać chęć skorzystania z ulgi mieszkaniowej.

Tylko dla osób fizycznych

Na zakończenie dodam, że przepisy, o których pisałem wyżej dotyczą tylko osób prywatnych, które nie prowadzą żadnej działaności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami. Dla tej grupy osób już wkrótce przygotuję oddzielny wpis. W razie jakichkolwiek wątpliwości warto skorzystać z porady radcy prawnego lub doświadczonego pośrednika nieruchomości.

 

*- Informacje zostały przytoczone według stanu prawnego na dzień 28.02.2019 r.